Kapitalanlage Neubau im Saarland: Was Sie zu AfA, Nebenkosten und Rendite wissen sollten

Das Saarland ist ein vergleichsweise günstiger Immobilienmarkt mit stabiler Nachfrage nach kleinen, gut geschnittenen Wohnungen. Gerade in Mittelzentren wie Neunkirchen treffen ein solider Mietermarkt und moderate Kaufpreise aufeinander – eine Kombination, die für Kapitalanleger interessanter sein kann als überhitzte Metropolen.

Ein Neubau bringt gegenüber dem Bestand drei strukturelle Vorteile mit: Erstens fallen in den ersten Jahren kaum Instandhaltungs- und Sanierungskosten an, was die Kalkulation planbar macht. Zweitens entspricht ein heutiger Neubau dem aktuellen energetischen Standard, was bei steigenden Energiepreisen und strengeren Vorgaben für ältere Gebäude ein wachsender Wettbewerbsvorteil ist. Drittens eröffnet der Neubau steuerliche Abschreibungswege – etwa die degressive AfA und unter Umständen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – die bei einer Bestandsimmobilie so nicht zur Verfügung stehen.

Wichtig bleibt die nüchterne Betrachtung: Neubau bedeutet in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als der Bestand. Der Vorteil entsteht über die Gesamtrechnung aus Mietniveau, Wartungsersparnis, Steuereffekt und Werthaltigkeit – nicht über einen einzelnen Faktor.

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der zentrale steuerliche Hebel bei vermieteten Immobilien. Abgeschrieben wird dabei nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Vermieter können die AfA jährlich als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen ansetzen und so ihre Steuerlast senken.

Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt die lineare AfA in Höhe von 3 % pro Jahr (statt der früheren 2 %). Über die Nutzungsdauer wird der Gebäudewert damit gleichmäßig abgeschrieben.

Alternativ steht für Neubauten die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG zur Verfügung: 5 % – allerdings nicht gleichbleibend, sondern jeweils vom Restwert. In den ersten Jahren ist der Abschreibungsbetrag dadurch deutlich höher als bei der linearen Methode, was den Steuereffekt nach vorne zieht. Voraussetzung ist nach aktuellem Stand ein Baubeginn im Zeitfenster vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029; maßgeblich ist die landesrechtliche Baubeginnsanzeige. Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich.

Obendrauf kann unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kommen – zusätzlich zur regulären AfA. Hier sind jedoch enge Bedingungen (u. a. Baukostengrenzen, energetische Anforderungen und Fristen) zu beachten, die sich ändern können. Ob und in welcher Höhe degressive AfA und § 7b in Ihrem konkreten Fall greifen, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater klären – die genauen Sätze, Fristen und Höchstgrenzen sind regelmäßig Gegenstand gesetzlicher Anpassungen.

Wer eine Kapitalanlage durchrechnet, darf nie nur den Kaufpreis ansetzen. Die Kaufnebenkosten erhöhen die tatsächliche Investitionssumme spürbar und sind im Saarland aufgrund der hohen Grunderwerbsteuer überdurchschnittlich.

Die drei Hauptbestandteile:

1. Grunderwerbsteuer Saarland: 6,5 % des Kaufpreises. Das Saarland gehört damit zu den Bundesländern mit dem höchsten Satz. Die Steuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung (Unbedenklichkeitsbescheinigung).

2. Notar und Grundbuch: in der Größenordnung von rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt trägt Eigentum und Grundschuld ein. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.

3. Käuferprovision: Beim Quartier Schiller 12 beträgt die Käuferprovision 3,57 % inkl. MwSt.

In Summe liegen die Kaufnebenkosten im Saarland damit häufig im Bereich von rund 11 bis 12 % des Kaufpreises. Diese Summe wird in der Regel nicht über die AfA abgeschrieben wie der Gebäudewert, sondern erhöht die Anschaffungskosten – ein Teil (etwa der auf das Gebäude entfallende Anteil der Nebenkosten) fließt allerdings in die Abschreibungsbasis ein. Auch hier gilt: Die genaue Aufteilung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

Für die Renditerechnung ist entscheidend, dass die Nebenkosten in den Kapitaleinsatz einkalkuliert werden. Eine Bruttorendite, die nur auf den Kaufpreis gerechnet ist, schönt das Bild.

Neubauten müssen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllen. Für Kapitalanleger ist der energetische Standard kein Selbstzweck, sondern ein harter wirtschaftlicher Faktor: Niedrige Energiekosten machen eine Wohnung für Mieter attraktiver, sichern die Vermietbarkeit und schützen langfristig vor Wertverlust durch verschärfte Effizienzanforderungen.

Die KfW fördert klimafreundliche Neubauten über zwei Schienen. Das Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN, 297/298) richtet sich an alle Erwerber – also auch Kapitalanleger – und setzt mindestens den Standard Effizienzhaus 40 voraus; die Förderung läuft als zinsvergünstigter Kredit. Das Programm Wohneigentum für Familien (WEF, KfW 300) ist dagegen ausdrücklich auf selbstnutzende Familien mit Einkommensgrenzen zugeschnitten und für reine Kapitalanlagen nicht relevant.

Für Kapitalanleger ist also vor allem die KFN-Schiene interessant – sofern das jeweilige Gebäude den geforderten Effizienzhaus-40-Standard (teils mit QNG-Nachweis) erreicht. Ob ein konkretes Objekt förderfähig ist und welche Konditionen aktuell gelten, ändert sich jedoch laufend. KfW-Programme, Zinssätze und Anforderungen werden regelmäßig angepasst, teils unterjährig. Prüfen Sie die Förderfähigkeit immer vor dem Kauf und tagesaktuell – idealerweise mit einem Finanzierungsberater und der Bestätigung des Bauträgers zum erreichten Effizienzstandard.

Kleine Wohnungen sind in einem Mittelzentrum wie Neunkirchen die nachgefragteste Größe: Singles, Paare, Pendler und ältere Menschen, die sich verkleinern, suchen vor allem gut geschnittene 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen. Ein breiter Nachfragepool bedeutet kürzere Leerstandszeiten und geringeres Vermietungsrisiko – beides drückt direkt auf die effektive Rendite.

Die Renditelogik ist dabei immer dieselbe: Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die zusätzlich die Kaufnebenkosten im Kapitaleinsatz und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) berücksichtigt. Erst die Nettobetrachtung zeigt, was wirklich übrig bleibt.

Hier spielt der Neubau seine Stärke aus: Eine moderne Wohnung mit niedrigen Energiekosten erzielt am Markt eine bessere Position, und die anfangs sehr geringen Instandhaltungskosten halten die laufenden Ausgaben niedrig. Hinzu kommt der Steuereffekt aus der AfA, der die Nachsteuerrendite verbessert.

Wir nennen hier bewusst keine konkreten Renditeprozente: Die tatsächliche Rendite hängt von Kaufpreis, erzielbarer Miete, Finanzierungsstruktur und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Seriös ist eine individuelle Kalkulation – nicht ein pauschal versprochener Prozentsatz. Lassen Sie sich die erzielbaren Vergleichsmieten für 2-Zimmer-Wohnungen in der konkreten Lage zeigen und rechnen Sie konservativ.

Das Quartier Schiller 12 in der Schillerstraße 12, 66540 Neunkirchen-Wiebelskirchen, umfasst sechs neu gebaute 2-Zimmer-Eigentumswohnungen – genau das Format, das in Neunkirchen am stärksten nachgefragt ist. Geplant wurde das Projekt vom Architekturbüro p3 Gleser & Kremp: Pultdach, helle Putzfassade, bodentiefe Fenster und bodengleiche Duschen ergeben einen zeitlosen, vermietbaren Standard ohne modische Übertreibung.

Gebaut wird im aktuellen GEG-Neubaustandard, die Fertigstellung ist für 2027 vorgesehen. Für Kapitalanleger bedeutet das: ein Objekt, das auf die gefragteste Wohnungsgröße im Markt setzt, moderne Energieeffizienz mitbringt und die für Neubauten typischen Abschreibungswege grundsätzlich eröffnet. Die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. MwSt.

Ob sich das Objekt für Ihre persönliche Anlagestrategie rechnet, hängt von Ihrer Finanzierung, Ihrer Steuersituation und der konkret erzielbaren Miete ab. Genau dafür rechnen wir mit Ihnen gemeinsam: transparent, mit echten Vergleichsmieten und ohne geschönte Zahlen.

Sichern Sie sich jetzt eine unverbindliche Vormerkung für eine der sechs Wohnungen im Quartier Schiller 12 – und lassen Sie uns Ihre individuelle Kalkulation gemeinsam durchgehen, bevor die Einheiten vergeben sind.